純賣房或換屋，有沒有節稅方式呢？
介紹您幾種合法方式，只要符合條件，就能適用！
- 賣屋前三年內的交易損失，可自交易所得扣除。
- 自住房屋，有免稅額400萬。
- 重購退稅，最多可以全額退房地合一稅、土增稅。
- 重購退『房地合一所得稅』（簡稱房地合一稅）
- 重購退『土地增值稅』（簡稱土增稅）
賣屋前三年內的交易損失，可扣除
依所得稅法14-4條規定，房地出售有交易損失，該筆損失可於三年內，另筆交易所得中扣除。
舉例：賣Ａ屋有交易損失100萬。三年內再賣Ｂ屋，交易所得500萬，則Ａ屋損失100萬可以認列扣除，使得Ｂ屋交易所得降為400萬。
- 提醒：不得以配偶名義申請扣除。
- 例如：丈夫賣出名下房屋有交易損失，三年內換太太賣房，有交易所得，太太不可申請扣除丈夫賣房的損失。
📖所得稅法14-4
自住房屋，免稅額400萬
依所得稅法4-5條規定，自住房屋符合下列所有規定者，交易時有400萬免稅額，可以自課稅所得中扣除。
- 房屋所有權人或其配偶、未成年子女在該屋辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
- 交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 房屋所有權人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾使用本優惠。
提醒：除了免稅額400萬，其餘的課稅所得，直接以10％課房地合一稅，而非以15%或20%課稅。
📖所得稅法4-5
重購退稅
可以重購退的稅有兩種，分別是『房地合一稅』與『土增稅』。
房地合一稅屬於國稅，土增稅屬於地方稅。兩者退稅機制不同，但目的相同，都是為了彌補稅負課徵而影響民眾換屋能力，所以只要符合條件，是可能同時兩筆都退。
▶房地合一稅
- 適用對象：
- 自住房屋、土地
- 時機：
- 出售登記完成的兩年內，買新房，並作自住房屋、土地使用。
- 先買，後賣也可以。（買了新的，兩年內要賣掉原本舊的）。
- 申請退稅：
- 新房完成登記日起五年內，向國稅局申請。
- 屬於先買新再賣舊者，直接從房地合一稅扣抵。
- 退稅範圍：
- 於出售舊房所繳納的房地合一稅範圍內，按照重購價占出售價額之比率退。
- 舉例：
- 舊房出售1800萬，繳了100萬房地合一稅，買新房花2500萬，可申請全額退（100萬）。
- 舊房出售1800萬，繳了100萬房地合一稅，買新房花900萬，可申請退100萬的50%(比率=900萬/1800萬)。
- 退稅後的列管：
五年內不能移轉房子或作自住房地以外的用途。
- 提醒：得以配偶名義申請重購退稅。
- 例如：丈夫賣房，再以太太名義買房，可以申請退丈夫賣房時繳的房地合一稅。
- 法源📖：所得稅法14-8
▶土增稅（這個較難理解，建議洽代書詢問）
- 適用對象：
- 自用住宅用地
- 自營工廠用地(不討論)
- 自耕農業用地(不討論)
- 請注意：土增稅退稅，對象是增值稅退稅（土地），跟房屋無關。
- 時機：
- 出售登記完成的兩年內，買新房（含地），並將土地作自用住宅用地。
- 所謂『自用住宅用地』：由房屋所有權人、配偶或直系親屬在該房屋辦竣戶籍登記，並且無出租、營業用。
- 出售登記完成的兩年內，買新房（含地），並將土地作自用住宅用地。
- 申請退稅：
- 新房完成登記，就可申請。
- 退稅範圍：
新購土地地價-(出售土地地價-已納增值稅)的餘額，在已繳納的土增稅範圍內申請退稅。
- 舉例：
- 舊房出售，土地地價1000萬，繳了100萬土增稅，買新房的土地地價1150萬。1150萬-(1000萬-100萬)=250萬。可全額退增值稅。
- 舊房出售，土地地價1000萬，繳了100萬土增稅，買新房的土地地價950萬。950萬-(1000萬-100萬)=50萬。可退50萬。
- 注意：新購土地地價及出售土地地價，都是以當次移轉核定現值來計算，而非以實際售價。
- 退稅後的列管：
五年內不能移轉房子或作自用住宅用地以外的用途。
- 提醒：不得以配偶名義申請重購退稅。
- 例如：丈夫賣房，再以太太名義買房，不可以申請退丈夫賣房時繳的土增稅。
- 法源📖：土地稅法35